经营贷利息低,就应该把按揭贷款换成经营贷款吗?都是套路

发布时间:2021-07-12 发表于话题:经营贷利率 点击:17 当前位置:龙发金融 > 社会 > 购房 > 经营贷利息低,就应该把按揭贷款换成经营贷款吗?都是套路 手机阅读

最近很多要购房的朋友们发现,利率市场越来越不友好了,尤其是每到年终岁尾的时候,很多银行都会告诉你,你这个房贷可能未必很快能批,即便批下来之后,利率我们几乎不单不能给你打折,还要上浮一部分了,甚至如果你要买二套房的话,利率上浮的空间更加大。

今天利率已经不便宜了,买一套房子动辄要支付5%、6%的高利息,如果你贷款30年的话,那么肯定你这30年付出的利息,都将高过你的购房成本,所以有很多房产中介和资金中介,就会给你另外一个建议,他们说你今天买房未必要按揭贷款,你可以搞经营贷款,甚至还有很多人群发朋友圈,推广他们的生意,说现在你如果已经有了一套,按揭的房屋,不如把按揭贷转成经营贷,这样利息低你能省下很大一笔钱,是不是这个样子的呢?

确实,疫情以来,为了刺激经济保就业保增长,从国家到地方给出了很多优惠政策,很多银行也对中小企业的,经营贷款大开其门,不单批贷更容易了,而且利率低,有的地方还有贴息政策,这样算下来确实在很多地方,经营贷的利息是大大低于房贷的,有的中介就给你算账,你去按揭买套房年化利息可能达到6%,而经营贷还不到4%,一年就能省2%。

你要是在北京动辄买房,贷款就得三五百万的话,那你一年的利息节省,就有这个6万到10万之巨,听着确实是挺诱人的,我们今天去买理财产品的时候,经常会比较来比较去,这家银行的利息高,还是那家理财的利息高,在确保安全的前提下,谁哪怕高个0.1个百分点,我们都愿意去买,那么是不是未来贷款,我们也有很多选择呢?真的选择了经营贷,能让我们省很多钱呢?

我跟大家讲我们还真是得非常谨慎的,讨论这个问题,首先讲经营贷不是谁都可以做的,按揭贷款对于购房人的资质,要求是非常低的,你作为一个自然人,你能付得出头款首付来,你又有一个稳定的工作,按照银行测算你每月的还贷数,不超过你个人收入的三分之一,那就确认你有这个还贷能力,所以就能批给你按揭贷款。

经营贷可是不一样,人家开宗明义就说了,我这个钱不是给你买房的,是给你经营使用的,也就是说你好歹得有一个企业,你跟银行借钱的原因呢,是你的企业要发展你借钱,而不是买房。

当然很多中介会跟你讲,你不要担心你没有企业,我们可以帮你收购一家企业很便宜的,你这个企业没有流水,我们可以给你做流水,你这个钱贷出来了,谁管你是经营企业还是买房,但实际上中介给你规划的每一步,都是严重的违反法律的,买企业造假流水,向银行隐瞒你的实际借款用途,这每一步都是错的,我们只是好端端的,合法的买一个房子而已,为什么要让自己落入到违法的陷阱中呢?

咱们都不说别的,大家可以去仔细看看你跟银行的借款合同,绝对有一条银行说了,如果你实际借款资金使用的流向,不是我们合同中规定的经营,而是干别的了,尤其是去买房了,银行随时随地可以要求你马上还款,跟你签的合同作废,因为你违约在先了,其次抛去违法的事不谈,把按揭贷款转成经营贷,本身就是一个很有风险的事情,为什么?时间问题。

按揭贷款是银行跟你签的一个,长达30年的借款合同,只要你购房的时候,没有向银行隐瞒你的实际情况,银行的款也放给你了,你每个月按时还款,那么未来30年,你们这个合同都是稳定有效的,不管发生任何事情,银行都不能提前抽贷。

大家知道抽贷对于一个企业来讲,是多么痛苦和可怕的,也就是说按揭贷款的合同一签,你跟银行之间就保有了30年的稳定合同期,这对于每一个人每一个家庭来讲是至关重要的。而经营贷款,银行能批给你几年,1年、3年还是5年,还是有的中介说的,现在动辄经营贷能批10年,即便10年又怎么样。

我们知道对于一个企业来讲,最可怕的事情就是短贷长投,我一下子要投个1000万的基础设施,买个大物件,我预计我这笔投资5年能收回成本,可是银行不愿意一下子跟我签5年合同,人家可以借我1000万,但只能借我一年,未来5年要每年签一次合同,这个就叫短贷长投。

第一年银行借给你了,第二年银行借给你了,第三年银行说政策有变,我不借给你了,你怎么办,你那个设备是在运转,可是还需要三年才能收回投资,而这个时候银行说对不起,我当时借你的1000万我要全额收回,而你那一个大机器大物件,变卖了也卖不出1000万,你的资金流分分钟断掉,这就是短贷长投的危害。

回到买房上也是这样,你跟银行如果签的是按揭贷款,没事30年之内银行绝对不能抽贷,你如果跟银行签的是经营贷款呢,很多中介都忽悠你说没事,咱先签个三年的,三年之后再三年,三年之后又三年,10个三年不就30年吗?

可问题是未来情况多变,银行政策每年都要调整,今年跟你签三年经营贷了,三年之后不跟你签怎么办,房子你是买了,资产是很优质的,可是我们银行规定,现在不想借给你企业这笔经营贷,难道我就非得借给你不成,到那个时候你上哪筹钱还银行。

当然还有第三点,那就是仔细算算账,这种用经营贷代替按揭贷,未必在经济上划得来,为什么?表面上讲经营贷的利率,是低于按揭贷款利率的,可问题是很多经营贷的还款方式,让你根本没法承受,你想,同样借300万,按揭贷款分30年367还,每个月大概还2万多块钱,你在购房之前就已经算好了,我整个家庭的收入,是不是能负担得了这笔贷款,我每个月是不是能全额足实的,还银行的按揭贷款。

可如果你跟银行签的是,三年的经营贷,有两种还款方式,第一种是把你这300万贷款连本带息,分成三年36期还,你想想一个月要还多少钱,即便不算利息,每个月也得还八九万块钱,这个普通家庭他能受得了吗?

当然还有另外一种还款模式,每个月只还利息年底一次性还本金,很多中介推荐的也都是这个模式,人家说你看我们签的是三年贷款合同,每年年底你一次性把本金还了,之前的每个月呢,你就还一点点的利息就行了。

当然大家会疑问,我连每个月八九万都还不了,年底一次性还300万我还的起吗?没关系,中介跟你说,我可以帮你找过桥资金贷款,什么叫过桥资金,年底要还300万你还不上是不是,我们找人借一笔钱给你,帮你还给银行钱还进去了,过几天银行再把300万贷出来,然后你还给过桥的钱,这不就很简单很轻松的解决了吗?

可问题是谁会借你这笔钱,无利不起早,人家是要赚你的钱的,在这个市场上的报价,过桥资金的利率报价,高一点的每天可能高达51%,低一点的一般过桥一次,一个礼拜两个礼拜也要收你2%、3%,也就是说表面上看,经营利率比按揭利率低得多,但实际上加上这每年一次的过桥利息,你未必占得着便宜。

更关键的是,如果你真的把自己的按揭转成了经营,那么每年你都得找一次过桥,一旦有一年找不到怎么办,一旦有一年过桥的资金利率,特别高怎么办。

甚至最可怕的就是我们之前提过的,银行政策变了,你借过钱的钱还给银行了,银行突然告诉你今年我们政策调整了,今年我们不给你放这笔贷了,或者得几个月之后再放给你,那么你怎么办,你能还得起这高达每个月,动辄3%到6%的高利贷要还几个月吗?

所以按揭贷款换成经营贷款,就是把自己陷于一种不稳定的状态之中,说实话如果你不是自己经营一个企业,我们真的建议各位好朋友,一定要慎之又慎。

当然我们也非常理解,各路贷款中介也好资金中介也好,为什么要强力推广这种经营贷。原因很简单,他要给你包装材料,他要给你递交银行,他要帮你找过桥资金,这每一步他都可以收你的中介费赚到钱。

本文来源:https://www.longfajr.com/info/291106.html

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