银行根据参考价发放贷款,这次楼市真要凉了么?

发布时间:2021-02-17 发表于话题:评估分不够怎么贷款 点击:25 当前位置:龙发金融 > 文化 > 银行根据参考价发放贷款,这次楼市真要凉了么? 手机阅读

哎,本来想好好放假,结果每天都有热点,好多会员朋友来问,所以只能倒逼我输出内容。

这几天,所有人的心情都很乱,政策每天都在变化,谁都不知道,现在到底是要闹哪样!?

好吧,为了缓解大家的疑惑和焦虑,今天继续讲讲最新的情况。


现在大家最关注的,是深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋的一句话:



银行将以官方参考价,作为发放贷款的重要参考,参考价也将会跟随市场变动进行更新。暂定计划一年更新一次。

简单来说,就是银行这次真有可能,按参考价来评估房产价值。

贷款会要收紧,贷款额度会变低。


想买房,要么你就增加首付,要么你就被迫放弃。

老实说,对于这个的解读,市场上也有不同的看法。


一种认为,成交参考价只是参考,住建局和银行归属于两个部门,银行更要关注银保监会的意思,所以银行有多大程度执行,目前还不确定。


另一种认为,深圳的每一次调控,其实都是各部门提前联系协调过的,不可能一个部门就能拍脑袋决定,主任这次只是作为代表,银行大概率也会默认支持。

两种观点,其实对应着两种不同的结局。


如果只是参考,那么参考价的象征意义,会大于实际意义。

都知道,二手房市场其实很难管控,因为交易是买卖双方自发决定的,而且报价机制非常不透明。

这次政府公布参考价报价,其实就是想降低信息的不对称,用公开透明的价格,去引导二手房去健康投资。


但由于参考价低于市场价,短期看意义并不大,除非银行也根据参考价来发贷款。

那如果,银行真的跟进,那就相当于限贷去杠杆了。

因为卖家不愿意按参考价卖房,但银行要按参考价贷款,差额部分大概率就由买家承担。


很多刚需朋友,要面临贷款缩水的痛苦,3成名额要被迫变5成,上车门槛会大大提高。


目前,由于细则还未出台,所以暂不清楚具体是哪种结局。

只是参考,当然皆大欢喜,市场奏着音乐继续舞。


但万一真严格执行,那对不起,考验资金实力的时候,真的要来了。

所以,贷款到底会不会收紧,谁也不知道,只能等待细则,让子弹继续飞一会。


不过100%确定的是,高价房源已经下架。

昨天一大早,同事就跟我抱怨,贝壳上大部分房源都看不到挂盘价,价格变得混沌,市场进入摸瞎买房的时代。


以后买房,就只能靠对暗号找关系,谁也不知道价格,更容易买错,也更加依赖专业。



都知道,政府为了管控房价,其实操碎了心。

以前管控新房,政府是从拍地和预售环节入手。


开发商拿地时,就要接受最高限价,如果价格太高,住建局有权不批预售,不让你卖房。

所以,新房限价立竿见影,甚至因为二手价差太大形成打新热。


这次管控二手,也是类似的思路。

先制定二手成交参考价,价格过高,房源直接下架,贷款也可能受限。



短期内,效果肯定会很明显,二手房成交趋于冷静,大家都会观望,房东可能不再卖房,而买家也可能再也买不起。


长期来看,影响也很深远。

毕竟,政府出台二手成交参考价,目的就是为了给报价不透明的市场树立标准。


通过基准价格和对应处罚,来影响二手楼市,最终达到管控房价的效果。

如果执行,深圳楼市恐怕真的要变天。


关于参考价怎么得出的?这次王锋主任也明确回应:

约62%,根据去年的网签价格计算得出;约10%,部分楼盘长期无成交,由评估师驻场测算;约27%,这部分是大家普遍感觉与市场价存在差距的,是因为去年福田、南山、宝安的热点片区,可能存在炒作因素,导致挂盘价虚高,挤出泡沫后才是合理价格。


这也解释了,为什么大家觉得,参考价和市场有差距?

是因为政府觉得,市场炒作,挂盘价虚高,去掉水分才是合理价格。


嗯,如果你发现,房价和参考价有差距,那只能说明,你们家房子有泡沫。

对不起,这次政府要帮你把“泡沫”挤掉。

很明显,如果银行真的实施,那么市场会迅速降温,分化行情会正式开始。

东部市场价和参考价本一致,华侨城天麓参考价,甚至还高于市场价。



但西部大部分都是打骨折,房源基本都会下架,而且贷款可能也会受限。

过去东冷西热的局面,会彻底改变,购买力也会重新关注刚需区域。


房价会不会受到影响呢?

我觉得,会有影响,对于不同产品,影响程度也会不同。


其实,仅凭参考价,并不能降低房价,哪怕下架处理,市场也会想出新的对策。

最好的例子是茅台,官方限价1499元,高于价格就下架,但现在就出现2499元的矿泉水+茅台套餐,买水就送茅台。


很难说,楼市会不会也有类似的情况?

现在就有人给了个办法,房子卖1600万,参考价800万,但你买我的房子,必须要接受高额装修和油画,而这个油画就值300万。



真正杀伤力强的,可能还是贷款。


如果银行真按参考价贷款,那就意味着限贷,从银行融钱的金额会变低。

对银行来说,房贷业务肯定会有影响,跟房产相关的资产,也会严重缩水。

对楼市去杠杆,其实是牵一发而动全身。


房价如果剧烈下跌,银行也会担心系统性风险,所以目前还不确定,银行会有多大力度去执行。

最大的可能,应该还是会用官方参考价作为重要参考,可以在这个基础上有所浮动,但不会太过离谱,一定是在多方利益下保持平衡。


肯定是温和去杠杆,但也会确保楼市整体平稳。

毕竟,再怎么说,房地产也是经济的支柱性产业。

最不依赖土地财政的深圳,也很难完全去地产化。


2020年,深圳GDP2.76万亿,同比增速3.1%,在一线城市排第一。

其中很大一部分,都是靠固定资产投资拉动,比上年增长8.2%,其中基础设施投资增长7.2%。

造房子挖路,都属于固定投资,这个对去年的深圳经济拉动很大。


所以不要老嫌弃“当当当”和房地产,那都是深圳经济发展的核心力量。


不过,深圳毕竟是社会主义先行示范区。

这次的政策,明显就是一次新的试点。

既然是示范区,那就要承担示范区作为实验田的后果。


别老想着只要好处,而不承担代价。

很多人不知道,所有政策都不是一次性能完成,每一个都需要在社会实践中不断完善,就是民间俗称的打补丁。

公布参考价,只是个开始,政策细则和执行力度,都还未公布,我们只能等待,并且随机应变。


目前看来,房住不炒,是全国从上至下的主基调。这一点,现在和未来都不会变。

虽然不会弄死房地产,但全国楼市肯定不会像之前那样疯狂。

深圳也不例外,以后一定是分化行情。


楼市调控后,选筹会变得越来越重要。

只有核心区域的核心资产,才有机会跑赢大市。

其他的,很可能就无人问津,连被大家关注看到的机会都不会再有。

本文来源:https://www.longfajr.com/info/233662.html

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